Весной квартиры будут еще дешевле. Янукович "виноват"

Победа Виктора Януковича на президентских выборах окажет серьезное влияние на стоимость жилья в Донецкой области. Новому главе государства придется формировать команду, а на кого опереться, если не на земляков? Каждый большой человек потянет за собой команду, свиту, родственников. В общем, понятно, что тенденцию удешевления квартир в Донецке «исход в столицу» усилит.

Сегодня квартиру в шахтерской столице можно купить дешевле 12 тыс. долл. На окраине, с очень скромным ремонтом и пластиковыми окнами. Такой вариант без труда обнаружился в Пролетарском районе. При этом продавец дал понять, что торг, в разумных пределах, вполне уместен. Похожие цены есть и на других окраинах: в Кировском, Буденновском и Петровском районах. Квартиру в Ленинском с торгом сразу заявили за 11,5 тысячи!

В настоящий момент цены продавца на отдельные однокомнатные квартиры в нормальном состоянии (берем их за точку отсчета) в Донецке по районам выглядят следующим образом (в тыс. долл.): Ленинский - от 10, Куйбышевский - от 11, Кировский, Петровский и Пролетарский - от 12, Буденновский - от 16, Киевский - от 21, Калининский - от 23, Ворошиловский - от 27. Это те цены, которые сразу называют реальному покупателю с наличными. Торг практически всегда уместен.

Для тех, кто собирается покупать квартиру, собрать необходимую информацию - вопрос дня или двух. Не стоит доверять тем цифрам, которые вам в качестве информации озвучивают посредники. Реальную картину можно получить, съездив на несколько просмотров и поговорив с продавцами. Гораздо важнее знать тенденции. Заклинание «Будет дорожать» мы слышим часто с самого начала кризиса, но стоит ли ему верить? Независимые источники, напротив, утверждают, что в течение трех месяцев цена упадет процентов на десять. Сегодня покупатель диктует политику рынка.

Украинский пузырь недвижимости не лопнул, а сдулся. Результат одинаков, но в нашем случае процесс затянут во времени. «Сейчас невыгодно продавать. Покупателей мало, цены низкие. Продают только те, кому это реально нужно - в связи с переездом или обменом квартиры на большую или меньшую по площади», - объяснил мне знакомый риелтор. «Батенька, - сказал я ему, - так ведь это нормальная ситуация».

Спекулянты уходят с рынка, продают и покупают только те, у кого есть такая необходимость. Всё правильно. К риелтору мы с моим товарищем Андреем приходили не просто так. Он уже «созрел» для покупки квартиры. Смотрели «единичку» в Киевском районе - 32 тысячи. Понравилось всё, кроме цены. Через две недели перезвонил хозяин и предложил за 27, если брать быстро. «Мне нравится тенденция - квартиры дешевеют быстрее, чем я зарабатываю», - констатировал Андрей и отложил покупку до конца весны. Так что не спешите с покупкой квартиры. Будет дешевле. Значительно.

Аргументы в пользу снижения стоимости жилья

Покупательная способность населения падает. Цены на коммунальные услуги растут. Держать квартиру «про запас» и «до лучших времен» становится всё дороже. Рынок аренды не в лучшем состоянии и имеет шансы сравняться по прибыли с ценой «коммуналки».

Доступные ипотечные кредиты в обозримой перспективе на рынок не вернутся. А брать под 30% желающих мало. «Кредитов под 10% годовых уже вообще не будет. Всё, время «дешевых денег» закончилось навсегда. Весь мир жил в кредит, но кризис показал губительность такой раскачки спроса. Банкиры сделали выводы», - заявил «Донбассу» киевский эксперт Дмитрий Джиоев. В 2009 году количество жителей Украины, которые взяли кредит под залог имущества, сократилось в 10 раз, сообщается в официальном пресс-релизе министерства юстиции Украины. Постепенно усиливается давление на рынок залоговых квартир, которые банки выставляют на продажу. Содержать их финансовым учреждениям не интересно, резервировать свободные средства под проблемный кредит - накладно, они рады вернуть хотя бы часть вложенных денег и закрыть вопрос. Со временем этот фактор будет только усиливаться. А если парламент таки примет закон о налогообложении «лишней» недвижимости (стандартная европейская практика - за одну квартиру на человека не платишь, за вторую - платишь много, за третью - очень много), то предложение еще вырастет.

Справедливая цена

В Европе, в том числе и у наших ближайших соседей, расчет цены квартиры грубо проводят по простой формуле. Инвестиция в жилую недвижимость должна окупать себя арендой в течение 8-10 лет. Считаем по Донецку. Однокомнатную квартиру в Киевском районе с мебелью сегодня можно сдать за 1000-1300 грн. Минус - 300 грн. за «коммуналку». Это в среднем 125 долларов чистого дохода (в отличие от законопослушных европейцев, платить налоги с такой «мелочи» у нас не принято). 1500 долларов в год. За десять лет, соответственно, - 15 тысяч. Продавцы сейчас хотят 30. Так что, приближаясь к Европе, можем ожидать снижения в два раза.

Область: от «бесплатно» до 16 тысяч

В крупных городах региона картина такая же, как в Донецке. Рынок недвижимости взаимосвязан и тенденции совпадают. Разница только в масштабах. Для оценки ситуации сегодня мы выбрали однокомнатные квартиры в крупных городах области в нормальном районе и жилом состоянии.

* Цены даны в долларах.

Торговаться можно и нужно - уступкой в 10% никого не удивишь. А «единичку» в маленьких городах и поселках по-прежнему можно купить за бесценок или получить бесплатно.