Кризис на рынке новостроек: бум переуступок и падение цены "квадратов"

Рынок первичной недвижимости сегодня в подвешенном состоянии: с одной стороны – людей, нуждающихся в жилье, по-прежнему много, равно как и тех, кто считает вложение денег в недвижимость хорошей инвестицией. С другой – они боятся тратить накопленное, потому что из-за постоянного снижения цен на жилые метры высок риск оказаться у разбитого корыта: все больше строек в стране замораживают, а предвидеть это заранее практически нереально.

"Сегодня" выяснила, как обстоят дела с новостроями и чего ожидать инвесторам до конца года. По прогнозам экспертов, застройщики будут активнее искать банки-партнеры, которые смогут кредитовать инвесторов и достраивать чужие недострои. А вот ценам предрекают дальнейшее медленное "таяние".

На рынке наблюдают бум переуступок
В августе и сентябре, по данным аналитиков рынка недвижимости, продолжился курс на снижение цены квадратного метра в новостройках. Это привело к тому, что худо-бедно, но количество сделок росло, причем с большим темпом, чем в этот же период в прошлом году. "В июле 2016 года было продано 403 квартиры, а в августе - 364. В июле же 2017 года зафиксировано 613 проданных квартир в новостройках, а в августе - 634 сделки. Так что в этом году, по мере уменьшения цены квадратного метра, количество сделок росло с каждым месяцем", - приводит пример статистики аналитик SV Development Сергей Степенко. И он, и его коллеги считают, что вряд ли до конца года возникнет ситуация, которая собьет фактический покупательский спрос.

АКТИВНЕЕ ДЕШЕВЕЮТ РОСКОШНЫЕ. Консалтеры отмечают: по спросу все одеяло перетянул на себя экономсегмент. По разным данным, его доля в продажах - 69-79% в среднегодовом разрезе. Остальное разделяют между собой бизнес- , элит- и делюкс- , с перевесом первого сегмента. При этом активнее всего дешевели трех-, четырехкомнатные квартиры и больше. "На них спрос самый низкий, даже несмотря на падение цен. В обслуживании это жилье влетит в такую копеечку, что большие семьи предпочитают ютиться в двушках - в надежде, что когда-то ситуация изменится. Согласно этой же философии, снова в моде просто небольшие однушки вместо смарт-квартир", - рассказывает брокер в сфере продаж первички Даниил Макаренков.

ПЕРЕУСТУПКА. Еще одна интересная тенденция на рынке первички - рост предложений о переуступке (по сути, так называется продажа квартиры в недостроенном доме). По прикидкам риелторов, таких предложений стало больше примерно на треть.

"Те, кто купил жилье на этапе котлована с целью заработка, сейчас стараются "обналичиться", чтобы выручить больше денег - они нервничают, что цена метра тает. Конечно, среди них есть и те, кто покупал для себя, но планы на будущее поменялись, а это наиболее реальный способ вернуть деньги с небольшой прибылью, - объясняет риелтор Дмитрий Берестовой. - Встречались мне недавно даже объявления о переуступке в проблемных домах, где якобы наметились подвижки в достройке/подведении коммуникаций".

Рассрочку дают, а ипотеку – боятся

Рассрочка от застройщика - палочка-выручалочка для многих покупателей. Ее на разных условиях предоставляют многие девелоперы. Полностью беспроцентную, правда, готовы дать считанные операторы рынка, причем в процессе уточнений нередко всплывает необходимость каких-то дополнительных расходов, которые все равно выливаются в цену выше изначальной. Причем стоимость метров при рассрочке не фиксируется, так что готовая квартира может стоить и дороже. Сроки выплаты тоже небольшие: дают рассрочку только до момента сдачи дома.

"Если до кризиса были застройщики, которые соглашались на рассрочку, пусть уже и под определенную ставку, и вели длительные отношения с инвестором, то сейчас таких найти трудно. Им невыгодно после сдачи дома и перехода на новый объект строительства собирать по крупице долги, не несущие прибыль", - объясняет Сергей Степенко.

Еще один вариант покупки жилья - ипотека. Но с ней все еще хуже: банки не спешат одалживать украинцам крупные суммы. Да и украинцы на "драконовских" условиях банков (ставки в районе 30% годовых) брать ее особо не спешат.

"Есть вероятность получить займ у тех, кто доказал платежеспособность, и одалживает у банка малую часть от стоимости выбранного жилья", - объясняют в банках.

На вопросы о возобновлении жилищного кредитования разводят руками: "Как показывает международная практика, ипотека и автокредитование оживляются, когда процентные ставки достигают 6-8%. Но в Украине ставки всегда были выше, и всплеск кредитования возможен, когда они опустятся хотя бы до 10%. Если в 2017 году инфляция, как и ожидается, составит 6%, а в 2019-м - 5%, то предложение таких продуктов появится уже в конце следующего года. Мы уже вернули автокредитование, хоть пока и не масштабно. Думаю, ипотечное кредитование в продуктовой линейке у нас появится в следующем году", - говорит председатель правления АО "ОТП Банк" Тамаш Хак-Ковач.

Доводить до ума чужие недострои не хотят

По данным Госстата, сейчас в Украине насчитывается более 16 тысяч объектов незавершенного строительства. Из них около 11 тысяч - жилые дома. Только по Киеву числится около 700 недостроев. Пострадали сотни тысяч инвесторов, ведь другие застройщики реанимируют не больше десятка чужих "заморозок", а судебные иски против недобросовестных компаний, как показывает практика, могут длиться годами. В Конфедерации строителей Украины подчеркивают: найти желающих взять на себя объект сложно, так как процедура забюрократизирована, трудо- и времяемкая. Но такие есть: к примеру, корпорация "Укрбуд" уже завершила строительство нескольких недостроев за 5 лет и занимается еще двумя объектами, брошенными другими застройщиками, причем один из них стоял недостроенным больше 15 лет! К достройке последнего объекта пока еще не приступали - идет оформление необходимой разрешительной документации.

"О конкретных технических подробностях можно будет говорить после получения всех разрешений и утверждения плана достройки. Но уже понятно, что некоторые конструкции придется заменить, так как они изношены и не соответствуют современным тенденциям строительства", - объясняет пресс-секретарь "Укрбуд" Глеб Шемовнев.

В компании называют и еще одну проблему при завершении недостроев - обеспечение интересов клиентов, которые вложились в жилье при предыдущем застройщике. Часто, если изначальный план строительства меняется, людей приходится индивидуально убеждать дать разрешение на смену планировки или метража. Часто просто разыскать всех инвесторов и подтвердить их имущественные права.

Но с последним достраиваемым объектом случай по-своему уникальный: из 136 квартир уже полностью выкуплена 121, пострадавшие инвесторы объединены в закрытое акционерное общество, а вся информация о них собрана у "присматривающего" за недостроем арбитражного управляющего. Доплатить придется только тем, у кого по обновленному проекту увеличится метраж.

Прогноз: затишье без обвала цен

В агентствах недвижимости говорят, что пока от окончательного ступора рынок "спасают" несколько факторов. Это "успокоившаяся" деальвация (хоть и на фоне падения покупательской способности), а также нацеленность некоторых украинцев купить свои метры, откуда их уже никто не выгонит, вместо арендованных. Такая же ситуация, при нынешнем раскладе, сохранится и до конца года.

"На рынке сохра­няется отложенный спрос. Люди, которым, например, немного не хватает денег, а с ипотекой/рассрочкой они связываться не хотят, предпочитают докопить нужную сумму. А другие ожидают проседания цены, чтобы купить больше метров, чем могут сейчас, – рассказал директор столичного агентства недвижимости Валерий Ломоносов. – Поэтому покупать будут те, кто посчитает, что ждать дальше некуда".

ДОРОГО СОДЕРЖАТЬ. Не играет в пользу рынка и то, что, с одной стороны, себестоимость строительства только дорожает, а с другой – что содержать жилье некоторым владельцам становится все труднее из-за взлетевшей "коммуналки". Повышение минзарплаты же, по словам экспертов, "съелось" налогами (на недвижимость, на роскошь) и подорожанием жизни в целом.

"Повышать цены застройщики не могут: покупательская способность ухудшилась. Но и исправить ситуацию они не в силах, так как понижать стоимость квадратного метра уже некуда, – объясняет аналитик SV Development Сергей Степенко. – Многие продают метры по себестоимости, но дома сдаются пустыми на 50-60%. Поэтому, по моим прогнозам, обвала не будет, а такая вялая ситуация, как сейчас, сохранится и до конца года, если никаких политических/экономических форс-мажоров не случится. Возможно, украсят статистику продаж праздничные акции, но и это не факт".

Сроки: сорваны у всех

По данным ИАП "Столичная недвижимость", в августе 68 операторов рынка недвижимости предлагали к продаже квартиры в 180 объектах строительства Киева. В это число вошли как оставшиеся непроданными метры в жилищных комплексах, введенных в эксплуатацию, так и жилье в домах, строительство которых продолжается. Всего за год на рынке появились 7 новых "игроков" (в августе 2016 г. предлагал квартиры 61 оператор) и 32 объекта строительства (а августе 2016-го в аналитике указывалось 148 объектов строительства). В основном это жилье экономсегмента (32%) и класса "комфорт" (30%).

Активнее всего застраиваются Голосеевский район столицы (18% всего столичного жилья), Соломенский и Дарницкий районы (по 14%), Шевченковский и Печерский (13% и 12% соответственно). Меньше жилья возводится в Днепровском районе (8% новостроев), Святошинском (7%), Подольском (6%), Оболонском (5%) и Деснянском (3%).

До конца сентября, по информации экспертов рынка, старт продаж ожидается еще минимум в пяти комплексах, а еще около десяти продаж "с котлованов" стоит ожидать до конца года. При этом до конца года сдадутся в эксплуатацию лишь считанные ЖК: в основном все застройщики уже задержали строк сдачи.